И немало построили. Объемы ввода в действие жилья (тыс.кв. метров общей площади) по Ивановской области возросли за 2010 год по сравнению с 2006 годом на 8,3%. Но и цены на квартиры на первичном рынке жилья выросли за этот же период в 2,3 раза, в том числе, на квартиры улучшенной планировки – в 2,2 раза, элитные - в 1,9 раз.
На вторичном рынке средние цены на все квартиры выросли в 2,7 раза, в том числе на квартиры низкого качества в 2,6 раза, на типовые – в 2,8 раза, на квартиры улучшенной планировки – в 2,5 раза.
Анализ изменения цен на первичном рынке жилья по количеству комнат за этот же период показал, что быстрее растут цены на однокомнатные квартиры, а именно цены на них выросли в 1,9 раз, на двухкомнатные и трехкомнатные – в 1,8 раз. Более высокий спрос на однокомнатные квартиры вызвал и заметное увеличение их строительства. Так, доля проданных однокомнатных квартир (по данным выборочного обследования), выросла с 18,4% в 2006 году до 27,5% в 2010 году. В то же время анализ цен в разрезе отдельных видов квартир (по количеству комнат) показывает, что для первичного рынка жилья характерна высокая стоимость1 кв. метражилья в трехкомнатных квартирах по сравнению с одно и двухкомнатными квартирами.
Наряду с первичным рынком недвижимости существует и вторичный рынок жилья, который является основной сферой деятельности агентств по недвижимости. Но вот парадокс: до 2010 года новое жилье по стоимости квадратного метра подчас было дешевле старого. Теперь определяющим фактором роста цен на рынке недвижимости стало подорожание квартир в новостройках: стоимость стройматериалов растет, расходы закладываются в цену квадратных метров, а за первичным фондом тянется и вторичный. Так, стоимость квадратного метра в новых домах в 2009 году составила в среднем 28364 рублей, а на вторичном рынке – 30510 рублей. Казалось бы, выгоднее покупать новые квартиры с большими кухнями и пластиковыми окнами, но впечатление дешевизны обманчиво. По метражу квартиры улучшенной планировки больше типовых, оттого и итоговая цифра получается выше. Более того, сейчас они продаются без отделки и сантехники. Но даже в скромный ремонт требуется вложить приличные деньги: по некоторым оценкам, ремонт встает в 20-30 процентов от стоимости жилья. Однако, в 2010 году цены на первичном рынке жилья сложились выше, чем на вторичном и составили, соответственно, 32940 рублей и 30719 рублей. Возможно, это связано со значительным ростом цен на строительную продукцию в 2010 году по сравнению с 2009-м (117,7%) и в том числе на строительно-монтажные работы (126,7%).
Начавшийся в 2006 году рост цен на жилье отразился и на структуре спроса. Если раньше наибольшей популярностью пользовались однокомнатные квартиры, то теперь в ходу типовые двухкомнатные. На произошедших изменениях в первую очередь сказалось развитие ипотечной системы. Молодые семьи стали активно покупать жилье. Улучшенная планировка им явно не по карману, поэтому выбор падает на «брежневки» и «хрущевки». Однокомнатная квартира для семьи мала. Даже если пока нет детей, пары стараются покупать жилье «на вырост». При этом, в продаже двухкомнатных квартир существенно меньше, чем однокомнатных, поэтому цены на них растут наибольшими темпами.
Следует отметить, что внутри каждого типа квартир существует разница цен, связанная, в частности, с различным местоположением и типом наружных стен дома. Например, в 2010 году средняя стоимость1 кв. метражилья в престижном районе превосходила среднюю стоимость жилья в спальном районе в кирпичных домах на 11,9%.
Развитие рынка жилья находится в непосредственной связи с доходами и заработной платой населения. Неплохим показателем платежеспособного спроса на жилье является уровень среднемесячной заработной платы в расчете на одного работника. Для развития рынка недвижимости одним из необходимых условий является опережающий рост заработной платы по отношению к росту цен на жилье. Но, несмотря на то, что за последние три года рост цен на рынке жилья составил в среднем 0,4%, а рост реальной заработной платы 10,7%, цены на недвижимость остаются пока недоступными для многих слоев населения. Для того, чтобы купить новую однокомнатную квартиру общей площадью40 кв. метров, исключая все другие расходы, среднестатистическому жителю Ивановской области потребуется около 10 лет. Следует заметить, что покупательная способность неодинакова у людей, работающих в различных отраслях экономики. Так, например, если профессия человека относится к такому виду деятельности как производство и распределение электроэнергии, газа и воды, то он сможет приобрести вышеуказанную квартиру примерно за 6 лет, при этом человеку, работающему в образовании, потребуется около 11 лет, в промышленности - 10 лет, в культуре и спорте -14 лет.
Накопить на свое жилье стало практически нереально. Так, период с 2007 по 2008 гг. запомнился высокими темпами роста цен на квартиры. Бум определило развитие ипотеки. В результате, число желающих купить в разы превысило число желающих продать. Когда деньги у людей кончились, ситуация поменялась с точностью до наоборот. Тот, кто не успел купить недвижимость по приемлемой цене, вынужден был отступить. Нехватку средств не могли покрыть никакие кредиты. Но владельцы жилья по инерции продолжали повышать цены. В результате, предложение превысило спрос. По некоторым оценкам, стоимость, например, вторичного жилья на 20%-30% оказалась выше реальной. Поэтому, начиная со II квартала 2007 года, на рынке жилья наметилась тенденция к замедлению темпов роста цен на вторичном рынке и продолжающемуся росту цен на первичном. Начиная с 2009 года цены как на первичном, так и на вторичном рынках жилья начали падать, что обусловлено экономическим кризисом и, соответственно, низким уровнем доходов основной части населения, реально нуждающейся в жилье.
Жилищные условия – это вид потребностей, который будет существовать всегда и от него зависят такие факторы как продолжительность жизни, прирост населения, производительность труда. Существуют разные точки зрения на решение жилищной проблемы. Одна из них – это актуализация нового строительства и развитие ипотечного кредитования. Ипотека в последнее время давала рынку недвижимости немалый прирост цен. На фоне подорожания кредитов и одновременно растущей инфляции может сложиться ситуация, когда поток потенциальных покупателей квартир будет становиться все меньше и меньше. И если объемы строительства начнут падать, а уровень цен на жилье останется запредельным для подавляющей доли населения, то строительная отрасль придет в упадок. Только снижение цен на недвижимость поможет выйти из сложившейся ситуации и открыть строительному бизнесу второе дыхание. Хочется верить, что застройщики для сохранения прежних доходов будут строить много и зарабатывать на обороте. Учитывая, что себестоимость строительно-монтажных работ значительно ниже рыночных цен, а спрос на жилье по-прежнему огромный, есть шанс надеяться не на новую волну роста цен, а на строительный бум, что сделает жилье доступным.
